La riforma Gardini è un disegno di legge depositato presso i competenti uffici parlamentari con atto n. 2692 recante: “Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell'amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell'assemblea, nonché istituzione dell'elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali” presentato alla Camera l'11 novembre 2025 dalla deputata Elisabetta Gardini, mirato a rivedere la disciplina del condominio superando la legge 220/2012 con focus su professionalizzazione degli amministratori. Il testo ufficiale verrà discusso il 17 dicembre 2025, ma già genera dibattiti accesi tra associazioni di categoria. Propone cambiamenti strutturali per maggiore trasparenza e governance, pur attirando critiche per costi e burocrazia aggiuntivi.
I punti principali dovrebbero essere i seguenti:
- Istituzione di un albo nazionale al MIMIT – Ministero del Made in Italy - con obbligo di laurea triennale (giuridica, economica o gestionale) per tutti gli amministratori, inclusi i condomini interni, senza deroghe per i nuovi ingressi
- Nomina obbligatoria di un revisore contabile certificato UNI nei condomini con oltre 20 unità, con deposito del rendiconto annuale alla Camera di Commercio e rafforzamento del fondo per lavori straordinari.
- Mandato annuale rinnovabile, eliminazione della prorogatio imperii gratuita: l'amministratore in transizione riceve compenso fino a nuova nomina.
Il ddl. Gardini verrà quindi discusso, probabilmente emendato e, forse, migliorato in alcuni passaggi.
Al momento il testo completo non è ancora disponibile nelle banche dati parlamentari e la prudenza nell'analisi è un dovere per chiunque voglia confrontarsi seriamente col legislatore ma una cosa è muovere critiche che puntano a migliorare il testo, altra cosa portare avanti un allarmismo di maniera, come sta accadendo leggendo alcuni interventi sul tema, costruito con tutta evidenza più per difendere e conservare equilibri consolidati che per contribuire alla costruzione di un sistema più solido e trasparente agitando lo spettro dei costi piuttosto che bilanciarli con gli evidenti benefici, sia nell’immediato che in prospettiva, derivanti da maggiori controlli, da una più chiara trasparenza dei flussi finanziari e da una conseguente, è più che evidente, riduzione del contenzioso.
Il nostro settore viene quindi oggi chiamato a confrontarsi con rischi sempre più elevati in materia di sicurezza, responsabilità civile, efficienza energetica, appalti e protezione dei dati, tutti ambiti che richiedono competenze aggiornate, verificabili e coerenti con il livello delle responsabilità.
Non è più accettabile l'autoregolazione privata e l'autocertificazione che, purtroppo, ha portato alla proliferazione degli attestati online come sta accadendo da dieci anni, ovvero dall’entrata in vigore della legge nr. 220/2012, oggi serve un amministratore di condominio con requisiti più solidi e verificabili, oggi servono operatori realmente qualificati come chiede a gran voce il mercato e siamo ad un passo da una vera e definitiva valorizzare dell’amministratore professionista, non dico il passo finale ma sicuramente un passo importante che non potrà che avere riflessi positivi per il condomino, che vedrà tutelato il suo patrimonio, la sicurezza delle parti comuni, la trasparenza delle decisioni, la responsabilità di chi esercita il potere gestionale.
Oggi il settore condominiale non può più essere affidato al caso, alla buona volontà del singolo o alla variabile qualità della formazione del singolo professionista evoluto che si forma e che certifica le proprie competenze, infatti la complessità delle normative, la rilevanza economica dei bilanci e la crescente esposizione a rischi tecnici, fiscali e di sicurezza rendono ormai anacronistico il ricorso a modelli gestionali fondati sull'improvvisazione, sull’autoreferenzialità e su competenze non adeguatamente verificate.
Oggi si intravede, forse veramente per la prima volta, la fine del tempo delle soluzioni artigianali e l’inizio dell’era della professionalità certificata e riconosciuta.
Trasparenza, controllo, professionalizzazione e responsabilità potranno, finalmente, essere le nuove stelle polari nel mondo condominio.
La prevenzione del rischio Legionella In evidenza
Dal 19 luglio 2025 è entrato in vigore il Decreto Legislativo nr. 102/2025 che impone a tutte le strutture pubbliche e private il monitoraggio, il controllo e la gestione del rischio Legionella.
La prevenzione dal rischio Legionella è un tema di salute pubblica che richiede la collaborazione di tutti per la sicurezza del sistema idrico condominiale e, in tale senso, Il Ministero della Salute ha compiuto un passo decisivo per la tutela della salute pubblica: tutte le azioni previste dal Protocollo per il Monitoraggio e la Prevenzione della Legionellosi contenute nelle Linee Guida del 7 maggio 2015 fino ad oggi, considerate raccomandazioni, sono diventate obblighi di legge.
La Legionella è un batterio patogeno che è naturalmente presente in natura negli ambienti acquatici e, pertanto, non può essere completamente eliminata, prospera a temperature comprese tra i 25°C e i 45°C rendendo potenzialmente a rischio impianti di condizionamento, serbatoi d’acqua calda, sistemi idraulici quali sono le reti di distribuzione dell'acqua calda e fredda, umidificatori e piscine, se non adeguatamente mantenuti, causando la legionellosi, o febbre di Pontiac, una grave forma di polmonite che non si trasmette bevendo acqua o da persona a persona ma unicamente tramite aerosol, ovvero inalazione, attraverso le microgoccioline di acqua che si formano aprendo i rubinetti.
Come specificato dalle Linee guida, è fondamentale che ognuno sia consapevole delle proprie responsabilità riguardo alle utenze idriche del proprio appartamento, fino ai rubinetti e terminali utilizzati esclusivamente nel proprio contesto domestico.
A tal fine, è particolarmente importante mettere in atto, con frequenza semestrale, una semplice quanto efficace misura preventiva, ovvero il flussaggio dell'acqua calda e fredda in tutti i rubinetti e soffioni utilizzati con consumi ridotti o nulli (ad esempio, bagni non abitati o usati di rado). In pratica, è necessario aprire e fare defluire l'acqua per alcuni minuti (almeno 5-10 minuti) per evitare il ristagno e la conseguente proliferazione batterica in conformità alle Linee guida della Conferenza Stato‑Regioni (2015) e agli obblighi informativi previsti dal DVR Legionella redatto ex D.Lgs. 18/2023 e D.Lgs. 81/2008.
Questa misura preventiva è particolarmente importante in quanto gli impianti scarsamente usati, come dopo periodi prolungati di vacanza o in appartamenti inutilizzati, risultano essere aree di particolare criticità.
Adottando questa semplice ma efficace pratica, ogni condomino contribuirà attivamente alla sicurezza collettiva del sistema idrico condominiale.
I responsabili delle strutture elencate nel Decreto Legislativo n. 102/2025, tra le quali rientrano anche gli edifici in condominio, devono pertanto, per obbligo tassativo di legge, gestire il rischio Legionella, monitorandolo con analisi mirate, che sono esplicitamente indicate nel decreto, e intervenire nel caso in cui le percentuali di legionella superino o si avvicinino ai limiti prefissati.
ANALISI DELLE ACQUE IN CONDOMINIO In evidenza
L’acqua potabile che utilizziamo quotidianamente deve essere salubre, pulita e la sua qualità deve essere garantita rivestendo un aspetto cruciale per la salute ed il benessere delle persone.
L’acqua potabile può essere soggetta a diverse contaminazioni, tra cui contaminazioni chimiche dovute alla presenza di metalli pesanti, pesticidi e altre sostanze chimiche, a contaminazioni biologiche da batteri, virus e altri microrganismi patogeni e contaminazioni fisiche legate alla presenza di particelle solide in sospensione, come sedimenti.
Prima dell’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 gli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua gravavano esclusivamente sul gestore dell’acqua fino al punto di consegna, cioè il contatore, e non erano previsti come obbligo controlli periodici sulla qualità dell’acqua da parte dei proprietari degli immobili e degli amministratori, come confermato dal parere del Ministero della Salute del 10 giugno 2004.
L’entrata in vigore del Dlgs 18/2023 stabilisce che dal punto di consegna la responsabilità della qualità dell’acqua ricade sul gestore della distribuzione interna e questo comporta obblighi generali più gravosi e costosi rispetto al passato, sia in termini di qualità e salubrità dell’acqua che per quanto riguarda le eventuali perdite dell’impianto.
L’articolo 4 del Dlgs 18/2023 impone una serie di controlli e misure preventive per assicurare che l’acqua distribuita negli edifici residenziali sia sicura e conforme agli standard di qualità ampliando i parametri di salubrità da monitorare, aggiungendo la verifica della presenza di piombo, uranio a quella della legionella.
La normativa prevede controlli periodici della qualità dell’acqua mediante analisi chimiche e microbiologiche per garantire che i parametri siano entro i limiti consentiti ed alcuni dei principali aspetti normativi includono la Gestione del rischio, ovvero l’identificazione e la valutazione dei potenziali rischi di contaminazione lungo tutto il percorso dell’acqua, dal punto di consegna dell’acquedotto fino al rubinetto dei residenti con interventi correttivi immediati, in caso di non conformità, per ripristinare la qualità dell’acqua.
Tutti i risultati delle analisi e le azioni intraprese devono essere documentati e resi disponibili ai residenti del condominio.
E’ bene sapere che è necessaria un’attenzione particolare nei condomini dove sono presenti filtri, sistemi di addolcimento delle acque o vasche di riserva idrica a monte della distribuzione. Questi elementi andranno puliti e sanificati con regolarità, rappresentando i punti di maggiore criticità.
Gli organismi di certificazione raccomandano di eseguire con cadenza annuale almeno un prelievo in centrale termica e un prelievo per ogni colonna montante per verificare l’intera rete condominiale.
Le procedure di analisi dell’acqua in condominio generalmente includono il prelievo di campioni dell’acqua in diversi punti della rete idrica condominiale, la verifica in merito all’eventuale presenza di metalli pesanti, sostanze chimiche pericolose e altri contaminanti, la ricerca di batteri, virus e altri microrganismi patogeni mediante analisi batteriologiche ed il controllo in merito alla torbidità, colore e odore dell’acqua. Queste analisi devono essere eseguite da laboratori accreditati che utilizzino metodi standardizzati per garantire risultati affidabili e conformi alle normative vigenti ed è, quindi, necessario affidarsi a professionisti qualificati e laboratori accreditati per le analisi dell’acqua.
Gli amministratori di condominio sono pertanto tenuti ad effettuare i controlli e gli interventi previsti dalle nuove norme ed il mancato rispetto dei parametri di qualità comporta sanzioni pecuniarie che vanno da 5.000,00 a 30.000,00 euro mentre, in caso di violazione degli adempimenti di trasmissione dei risultati dei controlli interni ai due nuovi organi istituiti dal Dlgs 18/2023, le sanzioni variano tra 500,00 e 5.000,00 euro.
La valutazione e gestione del rischio effettuata ai sensi del comma 1 si basa sui principi generali della valutazione e gestione del rischio stabiliti secondo le Linee Guida per la valutazione e la gestione del rischio per la sicurezza dell’acqua nei sistemi di distribuzione interni degli edifici ai sensi della direttiva UE 2020/2184, Rapporto ISTISAN 22/32.
Corso Italia, 29 - 39100 Bolzano
Tel. 0471-920 837
Fax 0471-509 714
info@gestioni3a.it
Orario
oltre gli orari sopra indicati fino alla riapertura al mattino successivo, sabato, domenica e festivi offriamo un servizio di