Nel contenzioso condominiale esiste, purtroppo, un errore molto diffuso, frutto di un profilo formale spesso sottovalutato ma potenzialmente decisivo, ovvero che il verbale dell’assemblea tenuta in seconda convocazione deve dare conto del fatto che l’assemblea in prima convocazione sia andata deserta.
Infatti secondo l’orientamento giurisprudenziale, quando manca questa attestazione le delibere prese possono risultare annullabili per vizio di forma.
Il punto di partenza è semplice: il codice civile non disciplina in modo dettagliato il contenuto del verbale di assemblea ed è stata la giurisprudenza a definire, nel tempo, i criteri essenziali per valutarne la regolarità; tra questi criteri risulta particolarmente importante la necessità che il verbale della seconda convocazione non si limiti a dichiarare la regolare costituzione dell’assemblea, ma precisi anche che la prima convocazione è andata deserta.
Ed è proprio questo errore, ovvero l’omissione del risultato della prima convocazione che ricorre con grande frequenza nella prassi con la conseguenza che può incidere direttamente sulla validità delle delibere prese.
Recentemente, ad esempio, il Tribunale di Salerno con sentenza nr 3374 del 1° agosto 2025 ha stabilito che la mancata indicazione dell’esito della prima convocazione nel verbale della seconda può comportare l’annullamento della deliberazione.
L’importanza che vi sia un richiamo all’esito dell’assemblea in prima convocazione è strettamente legato alla struttura stessa del procedimento assembleare, infatti la seconda convocazione non è un momento autonomo ma presuppone, necessariamente, che la prima non abbia potuto deliberare e questo può avvenire perché non si è presentato nessun condomino oppure perché non è stato raggiunto il quorum richiesto dalla legge per la valida costituzione dell’assemblea; ne consegue quindi che il verbale dell’assemblea in seconda convocazione deve necessariamente contenere un’attestazione chiara circa il mancato esito utile della prima convocazione e questo non quale mero formalismo fine a se stesso, ma quale elemento che consente di verificare il corretto sviluppo dell’intero iter assembleare.
La Corte di Cassazione ha affermato che la verifica dell’infruttuoso svolgimento della prima convocazione deve avvenire all’inizio della seconda assemblea sulla base delle informazioni fornite dall’amministratore e che queste informazioni possono, inoltre, essere controllate e contestate dai condomini, sia da coloro che erano presenti alla prima convocazione sia da quelli che erano assenti.
Si tratta di un passaggio particolarmente importante perché conferma che l’indicazione relativa alla prima convocazione non è una formula accessoria, ma un dato funzionale alla trasparenza del procedimento deliberativo, pertanto, in mancanza di tale indicazione, chi ha interesse può chiedere al giudice l’annullamento della delibera purché, ovviamente, l’impugnazione sia proposta nei termini di legge.
Un aspetto pratico di notevole interesse riguarda la forma documentale da adottare, infatti non è necessario predisporre un verbale autonomo della prima convocazione andata deserta, ma è sufficiente inserire nel verbale della seconda convocazione una semplice attestazione del fatto che la prima è andata deserta.
In pratica serve semplicemente un pizzico di precisione per evitare possibili conseguenze negative.
Marco Lombardozzi