09 Giu

Il Consiglio di condominio

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I consiglieri hanno poteri consultivi o di controllo, mai decisionali non potendosi sostituire né all’assemblea né all’amministratore.

Molto spesso il consiglio di condominio è espressamente previsto nel regolamento di condominio, ma anche il codice civile, all’articolo 1130-bis del codice civile, prevede che “l’assemblea può anche nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari” e che “Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.

La norma è molto sintetica e delinea i limiti entro i quali può e deve muoversi questo organo consultivo; inoltre la norma non stabilisce un obbligo quanto l’opportunità di creare un gruppo di lavoro di aiuto all’amministratore nella gestione del condominio. Naturalmente, leggendo la norma in questi termini si può tranquillamente affermare che non vi sia un divieto a nominare più consiglieri in edifici di dimensioni superiori, magari mantenendo il rapporto indicato dal legislatore il che porta ad affermare che in un edificio di dimensioni inferiori non sia ceto vietata la nomina di questa figura, magari limitandosi a nominarne uno solo.

L’incarico di consigliere di condominio è da intendersi a titolo gratuito ed i consiglieri possono essere chiamati a rispondere di eventuali danni derivanti dal loro operato illegittimo non potendosi certo sostituire alle decisioni poste dal codice civile in capo all’assemblea o all’amministratore del condominio.

I componenti del consiglio di condominio devono essere visti come dei portavoce che riferiscono all’amministratore le proposte e le segnalazioni provenienti dagli altri condomini, pertanto non devono essere scelti in base ad una valutazione legata ai loro millesimi di proprietà quanto, piuttosto, basandosi sul fatto che siano più a contatto con le problematiche comuni rispetto ad altri ed alla loro disponibilità ad interessarsene. La durata del loro incarico, qualora non espressamente prevista dal regolamento di condominio, non viene definita dalla legge, ma si può ritenere, per analogia, che venga fissato dall’assemblea o che si consideri automaticamente legato alla durata dell’esercizio contabile del condominio.

La legge non indica quale sia il quorum necessario per procedere alla nomina dei consiglieri, quini in sede di assemblea si piò affermare che sia sufficiente la maggioranza dei presenti.

E’ bene chiarire come il consiglio di condominio non possa prendere decisioni vincolanti per il condominio e non possa approvare spese, firmare contratti, eseguire lavori; in poche parole: non può sostituirsi ai poteri dell’assemblea o a quelli dell’amministratore.

Può essere opportuno, la decisione resta all’amministratore, redigere un verbale delle riunioni di questo organo consultivo così come può bastare un rapido giro di mail giusto per mantenere traccia di quanto discusso e concordato fermo restando che il consiglio di condominio può solo controllare che i servizi condominiali funzionino correttamente, dandone comunicazione tempestiva all’amministratore in caso contrario. Può controllare l’operato dell’amministratore ed esercitare un potere consultivo esprimendo la propria opinione che, peraltro, non sono vincolanti nei confronti dell’amministratore in quanto unico responsabile.

La funzione del consiglio di condominio deve pertanto essere vista come quella di un organismo previsto per facilitare il compito dell’amministratore, soprattutto nei condomini di grandi dimensioni, che potrà di volta in volta procedere a convocare i consiglieri per sentire da loro quali siano le richieste e le esigenze predominanti all’interno del condominio; inoltre l’assemblea può riconoscere ai consiglieri, di volta in volta, delle specifiche funzioni, purchè rientrino sempre nell’ambito del controllo e della consulenza come, ad esempio, l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori e, a maggior ragione, il consiglio di condominio deve limitarsi alla sola valutazione, qualora incaricato da parte dell’assemblea, dei preventivi presentate da ditte appaltatrici per i lavori di ristrutturazione o per altre opere sull’edificio. Qualora poi l’assemblea dovesse delegare il consiglio di condominio, o anche un’apposita commissione la predisposizione di prospetti comparativi tra le imprese contattate o da contattare per l’esecuzione di lavori importanti, al fine di valutarne la professionalità o la solidità economica, così come per esaminare prima dell’assemblea le offerte economiche dalle stesse eventualmente presentate, resta il fatto che gli unici legittimati a deliberare sull’oggetto dell’appalto piuttosto che sulla scelta dell’impresa e sull’ammontare complessivo della spesa dei lavori sono i condomini riuniti in assemblea perchè, come detto, i consiglieri non hanno alcun potere decisionale.

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